หุ้นวิชั่น – ทีมข่าวหุ้นวิชั่นรายงาน บล.กสิกรไทย มีมุมมอง SIRI slightly positive ต่อ average take-up rate โครงการ condo เปิดใหม่ 8 โครงการ มูลค่ารวม 10.7 พันลบ. ที่ทำไป 38% ซึ่งถือว่าค่อนข้างดี โดยเป็นที่น่าสังเกตว่า โครงการที่มี demand ต่างชาติ เช่น ภูเก็ต, พัทยา และโครงการกลุ่ม ready to move ยังมี take-up rate ที่สูงกว่าโครงการอื่น สำหรับเป้า 1Q25F presale ที่ 10.0 พันลบ. คาดทำได้ตามเป้า / มากกว่าเป้า ในขณะที่เป้า 1Q25F transfer ที่ 7.5 พันลบ. น่าจะทำได้เช่นกัน เรามอง 1Q25F เด่นที่ presale
ในขณะที่กำไรสุทธิคาดเด่นใน 2Q25F เป็นต้นไป โดยคง Norm. profit 2025F ที่ 5.25 พันลบ. (+6% y-y) ซึ่งมีโอกาสทำ record high เราคง TP25F ที่ 2.34 บาท คง BUY และเป็น top pick จากจุดเด่นเรื่องการเป็น first mover ทั้งด้าน product design, จับ trend ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไวได้ดี และกลยุทธ์สร้าง value-added ในทำเลที่มีการโตสูง ซึ่งเป็นส่วนผลักดันให้ 2025F Norm. profit มีโอกาสทำ record high ได้ Slightly Positive view จาก average take-up rate condo ใหม่ ที่ค่อนข้างดี
• Average take-up rate ของ 8 condo ใหม่ เท่ากับ 38%
• 1Q25 มีแผนเปิด 8 โครงการ condo ใหม่ มูลค่ารวม 10.7 พันลบ. โดยเปิดครบแล้ว และมี average take-up rate ที่ 38% ถือว่าค่อนข้างดี ทั้งนี้บางโครงการยังเป็น เพียงเปิดแบบ soft launch ซึ่งภายหลัง official launch คาด take-up rate เพิ่มขึ้น
• โครงการ condo ที่เป็น highlight ใน 1Q25 คือ The Base Chaengtalay (1.4 พัน ลบ.) และ PTY Residence Sai 1 (2.9 พันลบ.) ทำยอดขายไปที่ 71% และ 60% ตามลำดับ ซึ่งดีกว่าเป้า ทั้งนี้ PTY Residence Sai 1 ซึ่งจะมี official launch ในวันที่ 29-30 มี.ค. นี้ น่าจะมีโอกาสที่ take-up rate จะทำได้ระดับ > 80%
• เป็นที่น่าสังเกตว่าโครงการที่มี take-up rate สูง จะเป็นโครงการที่มี demand ของต่างชาติ โดย The Base Chaengtalay อยู่ในภูเก็ต และ PTY Residence Sai 1 อยู่ในพัทยา ซึ่งเป็น tourist destination ที่ต่างชาติสนใจซื้อ สำหรับ down payment ของต่างชาติจะอยู่ที่ 20-30% ของมูลค่าห้อง ทำให้โอกาสทิ้ง down ค่อนข้างน้อย
• ในขณะที่ 2 ใน 8 โครงการที่เปิดขายเป็นกลุ่ม ready to move คือ Vay Pothisan 2(0.4 พันลบ.) และ The Muve Pradipat (0.6 พันลบ.) โดยมี take-up rate ที่ 77% และ 46% สะท้อนว่าสินค้าแบบพร้อมอยู่ในตลาดล่าง ยังเป็นที่ต้องการของตลาด
• YTD presale (as of 2 March) = 6.7 พันลบ. (15% of full-year target), YTD transfer = 3.3 พันลบ. (8% of full-year target) โดย presale ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาทำได้ดีเพราะ feedback เปิดโครงการใหม่กลุ่ม condo ทำได้ดี ในขณะที่ transfer ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมายังทำได้ค่อนข้างช้า ส่วนหนึ่งเพราะ backlog รอโอนไม่มาก และ speed การขายกลุ่ม low-rise ยังชะลอตัวต่อเนื่องมาจาก 4Q24
• เป้า 1Q25F presale ที่ 10.0 พันลบ. และเป้า 1Q25F transfer ที่ 7.5 พันลบ. โดยมีโอกาสที่ 1Q25F presale ทำได้ตามเป้า / มากกว่าเป้า ในขณะที่ 1Q25F transfer target ต่ำกว่าปกติ เพราะโอนไปมากใน 4Q24 ทั้งนี้แนวโน้ม Norm. profit 1Q25F คาดลดลง y-y, q-q แต่ extra gain ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายที่ดินเข้าโครงการ JV น่าจะสนับสนุนให้ 1Q25F กำไรสุทธิยังอยู่ที่ราว 800-900 ลบ. ได้
• ตั้งเป้า presale ที่ 46.0 พันลบ. (+13% y-y) สัดส่วน low-rise : condo ที่ 63% : 37% ซึ่งโตทั้ง low-rise และ condo ระดับใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ในเป้า condo presale ที่ราว 17.0 พันลบ. คาดหวัง presale จากต่างชาติสูง 7.0 พันลบ. หรือราว 40% ของ condo presale target
• ตั้งเป้า transfer ที่ 46.0 พันลบ. (+5% y-y) ถึงแม้ growth ต่ำเพราะฐานสูงแต่เป็นตัวเลขที่น่าจะเป็นไปได้โดยน้ำหนักการโอนคาด 1H : 2H ที่ 40% : 60%
• แผนเปิดโครงการใหม่ 52.0 พันลบ. (+12% y-y) จำนวน 29 โครงการ เป็นสัดส่วน low-rise : condo ที่ 60% : 40% และเป็นกลุ่ม luxury สูงถึง 56% ทั้งนี้แผนเปิดโครงการใหม่กระจายตัว 1Q : 2Q : 3Q : 4Q ที่ 26% : 31% : 25% : 18%
• เป้า % residential GPM ที่ 31.0-32.0% (Vs. KSS estimate ที่ 31.3%, Vs. 2024 % GPM ที่ 31.6%) โดย SIRI คาดว่ายังใช้ price promotion ที่มาก ตามการแข่งขันที่ยังสูง อย่างไรก็ตาม sensitivity หาก % GPM ต่ำกว่าคาดทุก 50 bps กระทบกำไรปกติลดลง 3%
• Backlog ณ Feb 25 อยู่ที่ 18.1 พันลบ. (Incl. JV) โดยราว 10.2 พันลบ. มีแผนโอนใน 2025F ทำให้ secured เป้าโอนปี 2025F ที่ 24%
• ปัจจุบัน SIRI มี finished stock ราว 14.7 พันลบ. ซึ่งเทียบยอดขาย / ยอดโอน ที่เฉลี่ยเดือนละ 3.4 พันลบ.+- เทียบเท่าการใช้เวลาระบาย stock 4-5 เดือน ซึ่งเป็นระดับที่ไม่น่ากังวล
• Debt Capacity คาดยังบริหารจัดการได้ถึงแม้เปิดโครงการมาก โดย IBD/E ณ Dec-24 อยู่ที่ 1.5x (ลดลงจาก Dec-23 ที่ 1.7x) ในขณะที่ IBD/E ใน 2025F คาดลงมาที่ 1.4x ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการ The Standard Hotel ออกไป ซึ่งได้เงินสดกลับมาชำระคืนหนี้ ทั้งนี้ internal control ของ IBD/E อยู่ที่ 2.0x และ bank control ที่ 2.5x สำหรับ cost of debt คาดทรงตัวจากปี 2024 ที่ 4.15%-4.20% ในปี 2025F
- ความเห็นและคำแนะนำ
• แนวโน้ม average take-up rate condo เปิดใหม่ที่ค่อนข้างดีน่าจะสนับสนุนให้ 1Q25F presale เด่น ในขณะที่ด้านกำไรสุทธิคาดเด่นใน 2Q25F เป็นต้นไป โดย i) แผนเปิดโครงการใหม่ 1Q25F มากในกลุ่ม condo ทำให้แนวโน้ม presale ดี ในขณะที่ด้านกำไรสุทธิคาด 1Q25F น่าจะเป็นไตรมาสที่กำไรสุทธิต่ำสุดรายไตรมาสของปีนี้ แต่จะทยอยดีขึ้นใน 2Q25F เป็นต้นไป ภายหลังโครงการ highlight กลุ่ม low-rise (ทำเลบางนา, กรุงเทพกรีฑา) ทยอยเปิดพร้อมโอนมากขึ้นใน 2Q25F
• คงประมาณการ Norm. profit 2025F ที่ 5.25 พันลบ. (+6% y-y) ซึ่งมีโอกาสทำ record high โดยคาดตัวสนับสนุนการโตหลักมาจากแนวโน้มการโอนที่คาดโตได้ y-y
• คง TP25F ที่ 2.34 บาท/หุ้น คงคำแนะนำ BUY และเป็น top pick โดยให้น้ำหนัก 1H25F ยังเด่นกว่าบริษัทอื่น ทั้งด้าน presale, transfer ในขณะที่ business direction ยัง aggressive เป็นโอกาสของเพิ่ม market share ซึ่งเป็นผลดีในระยะยาว ราคาปัจจุบัน trade ที่ PER เพียง 5.5x และมี dividend yield สูง 9.9% มองผลตอบแทนน่าสนใจ
