หุ้นวิชั่น – ทีมข่าวหุ้นวิชั่นรายงาน บล.หยวนต้า ระบุว่าทีมวิจัยได้เข้าเยี่ยมชมโรงแรม Grande Centre Point ลุมพินี (GCP ลุมพินี) ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดิน 7 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีลุมพินี โดยเป็นโรงแรมระดับ Luxury มีห้อง 3 แบบ ซึ่งราคาห้องเริ่มต้น 8,000/ 15,000/ 40,000 บาท และมีกำหนดการเปิดให้บริการวันที่ 1 เม.ย. 25
► พื้นที่โครงการประกอบด้วย
1. โรงแรม 512 ห้อง ขนาด 44-176 ตร.ม. พร้อมเตียง “Emperor” (ขนาด 8 ฟุต)
2. พื้นที่จัดงาน 6,345 ตร.ม. รองรับสูงสุด 1,000 คน
3. Worklab สำนักงานให้เช่า ขนาดกว่า 12,000 ตร.ม.
4. สปา Let’s Relax Onsen & Spa ขนาดกว่า 3,500 ตร.ม. ซึ่งเป็นสาขาที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
นอกจากนี้ จุดเด่นสำคัญคือมีที่จอดรถมากกว่า 1,000 คัน รองรับทั้งลูกค้าโรงแรม, การจัดงานเลี้ยงใหญ่ และออฟฟิศ
► กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโรงแรมเป็นต่างชาติ 70% โดยเฉพาะจากเอเชีย และตะวันออกกลาง และอีก 30% เป็นลูกค้าคนไทย
► บริษัทฯ ตั้งเป้ารายได้จากโครงการในปีแรก ราว 800 ลบ. (เริ่ม 2Q25) และปีถัดไปแบบเต็มปี ราว 1,400 ลบ. โดย ADR (Average Daily Rate) ที่ 8,000 บาท, EBITDA Margin ที่ 50-55% และอัตราการเข้าพักปีแรกที่ 30% (ถึงจุดคุ้มทุน EBITDA) และปีที่ 2 ราว 70% (ผ่านจุดคุ้มทุนกำไร) โดยจุดคุ้มทุนของกำไร คือ มีอัตราการเข้าพักมากกว่า 60%
► เป้าหมายระยะยาวของโรงแรม GCP ลุมพินี ได้แก่
1. เตรียมขายเป็นสินทรัพย์เข้ากอง REIT หลังดำเนินการ 3 ปี
2. สัดส่วนรายได้โครงการประกอบด้วยรายได้จากห้องพัก 60%, รายได้จากการจัดงานสัมมนา 15-20%, ค่าเช่าสำนักงาน 10-12%, ส่วนแบ่งกำไรจากส่วนของสปาราว 10% และอื่นๆ เช่น รายได้จาก Club Membership, Fitness และร้านค้า
► บริษัทฯ มีแผนเปิดโรงแรมใหม่ต่อเนื่อง 3 แห่ง ได้แก่
• GCP Prestige ราชดำริ (ระดับ Luxury, 509 ห้อง) เปิดในปี 2026
• GCP Voyage พัทยา (ต่อยอดจาก GCP Space พัทยา, 494 ห้อง) เปิดในปี 2027
• GCP Chinatown (357 ห้อง) เปิดในปี 2028
Our Take
► เรามองเป็นบวกต่อการเปิดโรงแรมใหม่ GCP ลุมพินี ที่มีกำหนดการเริ่มรับรู้รายได้เข้ามาใน 2Q25 ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงของรายได้กลุ่มอสังหาฯ ที่อ่อนแอ และเพิ่มรายได้ค่าเช่าและบริการ จากทั้งส่วนของโรงแรมห้องพัก และส่วนของบริการจัดงานเลี้ยงที่รองรับการจัดงานขนาดใหญ่ ซึ่งรายได้จากโรงแรม GCP ลุมพินี จะชดเชยรายได้ห้างสรรพสินค้า Terminal 21 พัทยา ที่ขายเข้ากอง REIT ใน 4Q24
► แนวโน้ม 1Q25 เราคาดยอด Presales อยู่ระดับต่ำ ลดลง QoQ และ YoY เนื่องจากไม่มีโครงการเปิดใหม่ และการขายสินค้าคงคลังทำได้ไม่ดีนัก ขณะเดียวกัน เราประเมินกำไร 1Q25 ยังไม่ฟื้นตัว ลดลง QoQ และ YoY จากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยลดลง และการแข่งขันในตลาดสูง กดดันประสิทธิภาพการทำกำไรลดลง
► ส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจร่วมค้าในปี 2023-24 มีสัดส่วนราว 70% ของกำไรปกติ (เพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ย 38% ในปี 2018-22) ขณะที่ปัจจุบันธุรกิจหลักการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มฟื้นตัวจำกัดตามตลาดฯ ที่โดนกดดันจากปัจจัยมหภาค และบริษัทฯ มีความเสี่ยงที่การระบายสินค้าคงคลังทำได้ช้ากว่าประเมินจากการเสียส่วนแบ่งในตลาดของยอดจองซื้อ
► คงคำแนะนำ TRADING ราคาเหมาะสมสิ้นปี 2025 ที่ 5.20 บาท
