CPAXT ลงทุน Happitat โอกาสธุรกิจบนความท้าทาย

          หุ้นวิชั่น – CPAXT ลงทุนโครงการ Happitat ใน The Forestias ย้ำการลงทุนครั้งนี้ต่อยอดธุรกิจอสังหาฯ (Mixed-Use Development) โดยคณะกรรมการตรวจสอบเห็นพ้องกับคณะกรรมการบริษัทฯ โบรกมอง กระทบเชิงลบจากผลขาดทุนจากการเปิดดำเนินงานในช่วงต้น-ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่ม โอกาสทยอยสะสม มูลค่าโครงการดังกล่าวคิดเป็นเพียง 2% ของสินทรัพย์ทั้งหมด เงินลงทุนที่ใช้ต่ำกว่ากระแสเงินสดดำเนินงานต่อปีที่ระดับ 2 หมื่นลบ. การลงทุนดังกล่าวไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบอย่างมีนัยสำคัญต่อฐานะทางการเงินบริษัท

          นางเสาวลักษณ์ ถิฐาพันธ์ ประธานคณะผู้บริหารกลุ่มธุรกิจค้าส่ง และประธานคณะผู้บริหาร กลุ่มสายงานการเงิน การบัญชี และบริหารงานกลาง บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT สืบเนื่องจากบริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ”) ได้เปิดเผยข้อมูลต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2567 ว่าบริษัทฯ ได้มีการจัดตั้งบริษัทย่อยทางตรงคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (“AGP”)

          โดย AGP จะเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปพิแทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (“HATF”) ในสัดส่วนร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat

          ทั้งนี้ บริษัทฯ ขอเรียนชี้แจงเพิ่มเติมตามที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสอบถามว่า การเข้าลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ เป็นการเข้าร่วมลงทุนในหุ้นของ AGP โดยบริษัทฯ เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 95 โดยการชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP เป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 5 โดยชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ด้วยทรัพย์สิน คือ หุ้นใน HATF ในสัดส่วนร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น)

          คณะกรรมการของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทำการร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat โดยพิจารณาความเหมาะสมของการร่วมลงทุนและมูลค่าการร่วมลงทุนในครั้งนี้อย่างรอบคอบ โดยมีการพิจารณามูลค่าทรัพย์สินในโครงการ The Happitat ซึ่งได้มีการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และเห็นว่าการลงทุนในครั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อบริษัทฯ และเป็นการต่อยอดธุรกิจของบริษัทฯ ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯ มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทฯ

          ทั้งนี้ รายการดังกล่าวไม่เข้าข่ายเป็นรายการที่เกี่ยวโยง และขนาดรายการเมื่อพิจารณาจากเงินค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ซึ่งบริษัทฯ ชำระเป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท มีขนาดรายการสูงสุดร้อยละ 1.49 และเมื่อพิจารณารวมจำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องมีการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้โครงการ The Happitat แล้วเสร็จ การร่วมลงทุนของบริษัทฯ ในโครงการ The Happitat จะมีขนาดรายการสูงสุดต่ำกว่าร้อยละ 15
ดังนั้น จึงไม่เข้าข่ายเป็นรายการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ที่มีนัยสำคัญตามข้อกำหนดของประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 20/2551 เรื่อง หลักเกณฑ์ในการทำรายการที่มีนัยสำคัญที่เข้าข่ายเป็นการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน ลงวันที่ 31 สิงหาคม 2551 (รวมทั้งที่มีการแก้ไขเพิ่มเติม) และประกาศที่เกี่ยวข้อง

          ด้าน บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด CPAXT จัดตั้งบริษัทย่อยเพื่อลงทุนโครงการอสังหาฯ Mixed-Use ระบุว่า บริษัทคาดใช้เงินลงทุนทั้งหมด 1.2-1.5 หมื่นลบ. และจะเปิดให้บริการภายใน 1Q26

          The Forestias by MQDC เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการสูงราว 1.3 แสนลบ. พื้นที่ 398 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม. 7 ประกอบไปด้วยโครงการที่พักอาศัยหลายรูปแบบ คอนโด High Rise/Low Rise, บ้านพักอาศัย รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น โรงแรม ศูนย์การแพทย์ พื้นที่สำนักงาน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ พื้นที่สำหรับกิจกรรมไลฟ์สไตล์ต่างๆ โดยโครงการ Happitat ที่ CPAXT เข้าลงทุนจะอยู่ด้านหน้าของโครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 7.2 หมื่นตร.ม. แบ่งเป็น 1) Lotus’s Premium Hypermarket พื้นที่ 5 พันตร.ม. 2) พื้นที่ค้าปลีก มีพื้นที่เช่ากว่า 4.3 หมื่นตร.ม. และ 3) อาคารสำนักงาน มีพื้นที่เช่ากว่า 2.4 หมื่นตร.ม. โดย CPAXT คาดจะใช้เงินลงทุนในโครงการทั้งสิ้นราว 1.2-1.5 หมื่นลบ. เงินส่วนใหญ่ 80-90% จากการเงินกู้ธนาคาร คาดจะเริ่มเปิดดำเนินการได้เต็มรูปแบบภายใน 1Q69 และตั้งเป้าหมายโครงการดังกล่าวจะสร้างกำไรสุทธิได้ในปี 2571 (ปีที่ 3 ของการดำเนินงาน)

          คาดผลกระทบเชิงลบเล็กน้อยในระยะสั้น ปรับประมาณการปี 2568-69 ลง 2-4% เนื่องจากแหล่งเงินทุนหลักมาจากการกู้ยืมธนาคาร คาด CPAXT จะมีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นปีละ 3-4 ร้อยลบ. ทำให้ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2568 ลง 1.7% เป็น 1.3 หมื่นลบ. (+19% YoY) ขณะที่ปี 2569 ซึ่งจะมีการเปิดให้บริการเป็นปีแรก อิงสมมติฐานสำคัญดังนี้: 1) พื้นที่ค้าปลีก Occ. Rate ที่ 80% และค่าเช่า 1.4 พันบาทต่อตร.ม. 2) อาคารสำนักงาน Occ. Rate ที่ 40% และค่าเช่า 800 บาทต่อตร.ม.

          คาดเกิดผลกระทบเชิงลบจากผลขาดทุนจากการเปิดดำเนินงานในช่วงต้นและดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่ม ทำให้ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 ลง 3.5% เป็น 1.4 หมื่นลบ. (+12% YoY)
ปรับราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2568 ลงเป็น 38.50 บาทต่อหุ้น ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ”

          คงแนะนำ “ซื้อ” อิงราคาเหมาะสมใหม่ที่ 38.50 บาท คาดราคาหุ้นตอบสนองเชิงลบจากความกังวลของตลาด 1) เงินลงทุนสูงกว่าการขยายสาขาแบบปกติและอาจมีค่าใช้จ่ายในการพัฒนาเพิ่มเติมจนกว่าจะเปิดโครงการ และ 2) การแข่งขันในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างสูงและส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นที่มีประสบการณ์เช่น Mega Bangna ของ CPN และ Bangkok Mall (คาดเปิดปี 2569) ของเดอะมอลล์กรุ๊ป

          อย่างไรก็ดี หากราคาหุ้นปรับลงเกิน 5-10% มองเป็นโอกาสในการทยอยสะสม เพราะมูลค่าโครงการดังกล่าวคิดเป็นเพียง 2% ของสินทรัพย์ทั้งหมด เงินลงทุนที่ใช้ต่ำกว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานต่อปีที่ระดับ 2 หมื่นลบ. และประเมินผลขาดทุนในปีแรกไม่ถึง 4% ของฐานกำไรทั้งปี สะท้อนว่าการลงทุนดังกล่าวยังไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบอย่างมีนัยสำคัญต่อฐานะทางการเงินบริษัท