หุ้นวิชั่น – ทีมข่าวหุ้นวิชั่น รายงาน บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด CPAXT จัดตั้งบริษัทย่อยเพื่อลงทุนโครงการอสังหาฯ Mixed-Use
CPAXT จะเข้าลงทุนห้างในโครงการ The Forestias บางนา
บริษัทแจ้งตลาดเรื่องการจัดตั้งบริษัทย่อยทางตรงแห่งใหม่ชื่อ บจ.แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส ทุนจดทะเบียน 8.4 พันลบ. โดยบริษัทจะถือหุ้นสัดส่วน 95% และอีก 5% ถือโดยบจ. เอ็มคิวดีซีทาวน์คอร์ปอเรชั่น ซึ่งบจ. แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส (บริษัทย่อย) จะเข้าถือหุ้นบจ. แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ในสัดส่วน 100% เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้าจำนวน 3 อาคาร (อาคารหลังหนึ่งจะมีสำนักงาน 10 ชั้นตั้งอยู่ด้านบน) และอาคาร Central Utility Plant ที่เป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภค โดยโครงการ The Happitat ตั้งอยู่ภายในโครงการ The Forestias ซึ่งบริษัทได้ดำเนินการแล้วเสร็จเมื่อวันที่ 13 ธ.ค. 2567 เป็นผลให้ได้มาซึ่งบริษัทย่อยทั้งทางตรงและทางอ้อมจำนวน 2 บริษัท (Source: Set.or.th)
บริษัทคาดใช้เงินลงทุนทั้งหมด 1.2-1.5 หมื่นลบ. และจะเปิดให้บริการภายใน 1Q26
The Forestias by MQDC เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการสูงราว 1.3 แสนลบ. พื้นที่ 398 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม. 7 ประกอบไปด้วยโครงการที่พักอาศัยหลายรูปแบบ คอนโด High Rise/Low Rise, บ้านพักอาศัย รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น โรงแรม ศูนย์การแพทย์ พื้นที่สำนักงาน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ พื้นที่สำหรับกิจกรรมไลฟ์สไตล์ต่างๆ โดยโครงการ Happitat ที่ CPAXT เข้าลงทุนจะอยู่ด้านหน้าของโครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 7.2 หมื่นตร.ม. แบ่งเป็น 1) Lotus’s Premium Hypermarket พื้นที่ 5 พันตร.ม. 2) พื้นที่ค้าปลีก มีพื้นที่เช่ากว่า 4.3 หมื่นตร.ม. และ 3) อาคารสำนักงาน มีพื้นที่เช่ากว่า 2.4 หมื่นตร.ม. โดย CPAXT คาดจะใช้เงินลงทุนในโครงการทั้งสิ้นราว 1.2-1.5 หมื่นลบ. เงินส่วนใหญ่ 80-90% จากการเงินกู้ธนาคาร คาดจะเริ่มเปิดดำเนินการได้เต็มรูปแบบภายใน 1Q69 และตั้งเป้าหมายโครงการดังกล่าวจะสร้างกำไรสุทธิได้ในปี 2571 (ปีที่ 3 ของการดำเนินงาน)
คาดผลกระทบเชิงลบเล็กน้อยในระยะสั้น ปรับประมาณการปี 2568-69 ลง 2-4% เนื่องจากแหล่งเงินทุนหลักมาจากการกู้ยืมธนาคาร คาด CPAXT จะมีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นปีละ 3-4 ร้อยลบ. ทำให้ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2568 ลง 1.7% เป็น 1.3 หมื่นลบ. (+19% YoY) ขณะที่ปี 2569 ซึ่งจะมีการเปิดให้บริการเป็นปีแรก อิงสมมติฐานสำคัญดังนี้: 1) พื้นที่ค้าปลีก Occ. Rate ที่ 80% และค่าเช่า 1.4 พันบาทต่อตร.ม. 2) อาคารสำนักงาน Occ. Rate ที่ 40% และค่าเช่า 800 บาทต่อตร.ม.
คาดเกิดผลกระทบเชิงลบจากผลขาดทุนจากการเปิดดำเนินงานในช่วงต้นและดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่ม ทำให้ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 ลง 3.5% เป็น 1.4 หมื่นลบ. (+12% YoY)
ปรับราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2568 ลงเป็น 38.50 บาทต่อหุ้น ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ”
คงแนะนำ “ซื้อ” อิงราคาเหมาะสมใหม่ที่ 38.50 บาท คาดราคาหุ้นตอบสนองเชิงลบจากความกังวลของตลาด 1) เงินลงทุนสูงกว่าการขยายสาขาแบบปกติและอาจมีค่าใช้จ่ายในการพัฒนาเพิ่มเติมจนกว่าจะเปิดโครงการ และ 2) การแข่งขันในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างสูงและส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นที่มีประสบการณ์เช่น Mega Bangna ของ CPN และ Bangkok Mall (คาดเปิดปี 2569) ของเดอะมอลล์กรุ๊ป
อย่างไรก็ดี หากราคาหุ้นปรับลงเกิน 5-10% มองเป็นโอกาสในการทยอยสะสม เพราะมูลค่าโครงการดังกล่าวคิดเป็นเพียง 2% ของสินทรัพย์ทั้งหมด เงินลงทุนที่ใช้ต่ำกว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานต่อปีที่ระดับ 2 หมื่นลบ. และประเมินผลขาดทุนในปีแรกไม่ถึง 4% ของฐานกำไรทั้งปี สะท้อนว่าการลงทุนดังกล่าวยังไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบอย่างมีนัยสำคัญต่อฐานะทางการเงินบริษัท
