SC อสังหาฯมีเสน่ห์ เปิดโครงการใหม่ชิงมาร์เก็ตแชร์ เป้า 3.20 บาท

หุ้นวิชั่น – ทีมข่าวหุ้นวิชั่น รายงาน บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) (KSS) ฝ่ายวิเคราะห์เยี่ยมชม 2 โครงการใหม่ที่เปิดใน 3Q24 ซึ่งเป็น project highlight ของปีนี้ โดยยอด take-up rate ของทั้ง 2 โครงการดีกว่าเป้าที่ยบริษัทตั้งไว้

• โครงการ Connoissuer มูลค่าโครงการ 1.76 พันลบ. จำนวน 20 ยูนิต ปัจจุบันทำยอดขายไปราว 62% ของมูลค่าโครงการ โครงการนี้เป็น flagship project สำหรับกลุ่ม low-rise ของ SC ในปีนี้ เนื่องจากมูลค่าขายเฉลี่ย 88 ลบ./ยูนิต เป็นระดับ ultra luxury ปัจจุบันโครงการขายไปแล้ว 11 ยูนิต มูลค่าราว 1.1 พันลบ. หรือราว 62% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งดีกว่าเป้าที่ SC ตั้งไว้ (ที่ราว 25% ของมูลค่าโครงการ)
แผนโอน 4Q24F ที่ 665 ลบ. (5 ยูนิต) ในขณะที่ backlog ที่เหลือรอโอนปี 2025F

ทั้งนี้แผนการก่อสร้างเสร็จทั้งโครงการอยู่ในปี 2025F ซึ่งถ้าปี 2025F สามารถขายส่วนยูนิตที่เหลือได้ทั้งหมด ก็มีโอกาสปิดโครงการได้ในปีหน้า จุดเด่นของโครงการนี้คือ i) ทำเลพัฒนาการ 32 เป็นจุดที่กำลังซื้อสูง ในขณะที่ supply กลุ่ม ultra luxury เหลือขายไม่มาก ii) ตัวสินค้าที่เด่นในเรื่องการ design ที่เน้นจับกลุ่มอายุ 35-45 ปี ซึ่งตรงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ซื้อโครงการนี้  % GPM โครงการนี้สูงกว่าโครงการ low-rise โดยเฉลี่ยของ SC (ที่ 31-32%) จะเป็นส่วนช่วยสนับสนุน % GPM รวมให้ดีขึ้น

• โครงการ Reference Ekamai มูลค่าโครงการ 3.2 พันลบ. จำนวน 367 ยูนิต ปัจจุบันทำยอดขายไปราว 75% ของมูลค่าโครงการโครงการนี้เป็น flagship project สำหรับกลุ่ม condo ของ SC ในปีนี้ เพราะเป็นเพียง 1 โครงการ condo ที่เปิดปีนี้ และเป็น brand Reference ที่เป็นแบรนด์หลักที่ SC ให้ความสำคัญหลังจากนี้ โครงการนี้มีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นจากแผนเดิมที่ 3.0 พันลบ. เป็น 3.2 พันลบ. ในขณะที่ยูนิตลดลงจาก 396 เหลือ 367 ยูนิต เพราะ demand ห้องใหญ่ที่ขายดี ทำให้มีการ combine ห้องจาก 1 bed ไปเป็น 2-3 beds มากขึ้น

ปัจจุบันโครงการขายไปแล้ว 235 ยูนิต มูลค่าราว 2.4 พันลบ. หรือราว 75% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งดีกว่าเป้าที่ SC ตั้งไว้ (ที่ราว 40% ของมูลค่าโครงการ) ทั้งนี้สัดส่วนที่ขายไปเป็น Thai : ต่างชาติ ใกล้เคียงกัน จุดเด่นของโครงการนี้คือ i) ราคาต่อตรม. ราว 190,000-200,000 บาท ยังเป็นราคาที่แข่งขันได้ในทำเลเอกมัย ii) โครงการเป็น fully furnished แต่งครบ ทำให้ขายกลุ่มลงทุนปล่อยเช่าได้ดี รวมถึงต่างชาติที่สามารถเข้าอยู่ได้ทันทีหลังโอน iii) option ในการ combine ห้องให้เป็น 2-3 beds ทำให้เป็นที่ต้องการของตลาดในทำเลเอกมัย ที่ supply ห้องใหญ่เหลือจำกัด โครงการนี้ผ่าน EIA แล้ว อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยมีแผนโอน 1Q27F % GPM โครงการนี้อยู่ในระดับปกติของ condo SC ที่ราว 30-31%

• 9M24 quick review:

9M24 presale = 18.1 พันลบ. (-12% y-y) คิดเป็น 65% จากเป้าปี 28.0 พันลบ. (flat y-y) ทั้งนี้เราคาดมี downside มาที่ 25.0 พันลบ.
9M24 transfer (incl. JV) = 14.2 พันลบ. (-10% y-y) = 56% จากเป้าปี 25.2 พันลบ. (+3% y-y) ทั้งนี้เราคาดมี downside มาที่ 21.7 พันลบ.
9M24 new launch = 26.6 พันลบ. คิดเป็น 83% จากเป้าปี 31.9 พันลบ. (-28% y-y)
9M24 net profit = 1.2 พันลบ. (-25% y-y) คิดเป็น 60% ของประมาณการกำไรสุทธิ 2024F ที่ 2.03 พันลบ. (-18% y-y)

• 4Q24F outlook:

มี condo 2 โครงการใหม่เข้ามาโอน: Reference Wongwianyai (4.0 พันลบ.; 60% sold) และ Scope Thonglor (2.8 พันลบ.; 61% sold) ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญของกำไร
ตั้งเป้า 4Q24F presale ทรงตัว y-y, เพิ่ม q-q หรือราว 7.0 พันลบ. แต่อาจมี upside จาก Reference Ekamai ขายดีกว่าคาด
ตั้งเป้า 4Q24F transfer (Incl. JV) สูงสุดรายไตรมาสปีนี้ จาก backlog รอโอนมาก
กำไรสุทธิ 4Q24F คาดใกล้เคียงปีก่อนที่ 800-850 ลบ. โดยอาจมี extra gain ที่คาดเกิดขึ้นหลังทำ JV ใน condo ใหม่ (condo ที่รอเปิดปีหน้า) ราว 30-50 ลบ.
Backlog (as of Sep-24) อยู่ที่ 18.2 พันลบ. โดยราว 6.4 พันลบ. รอโอนใน 4Q24F หรือ secured รายได้ของ SC ที่ 82% และ secured รายได้ของ KSS estimate ที่ 95%

• แผนธุรกิจปี 2025F: คาดเปิดโครงการใหม่ราว 30.0 พันลบ. ใกล้เคียง 2024 โดยแนวโน้ม low-rise เปิดลดลง เพราะ stock เหลือขายมาก ในขณะที่ condo เปิดเพิ่มขึ้น ทั้งนี้คาดตั้งเป้า presale, transfer และกำไรสุทธิโต y-y

ความเห็นและคำแนะนำ

•  Story ใน 4Q24F คาดดีทั้ง presale และกำไรสุทธิจะเป็นปัจจัยสนับสนุนราคาหุ้นระยะสั้น จากแผนปรับกลยุทธ์การขาย, มี backlog รอโอนใน 4Q24F มาก ทำให้แนวโน้ม 4Q24F presale, transfer และ net profit ดี
• เราคงกำไรสุทธิ 2024F ที่ 2.03 พันลบ. (-18% y-y) โดย extra gain ที่อาจเกิดขึ้นใน 4Q24F (ราว 30-50 ลบ.) ช่วยจำกัด downside risk
• คง TP25F ที่ 3.20 บาท คงคำแนะนำ Trading Buy มอง story ใน 2H25F เป็นต้นไปน่าสนใจ โดยเราชอบแผนธุรกิจในระยะยาวที่ aggressive ใน 3 ปีข้างหน้า ทั้ง residential ที่มีแผนเปิดโครงการใหม่และเพิ่ม market share และการขยายสู่ธุรกิจใหม่ (new S-curve) ทำให้คาดกำไรสุทธิในอนาคตจะกลับมาโตต่อเนื่องและสม่าเสมอมากขึ้น แต่จะเห็นชัดเจนในช่วง 2H25F เป็นต้นไป