FDI หนุนนิคมอุตสาหกรรม โบรกแนะซื้อ AMATA และ WHA

         หุ้นวิชั่น – ทีมข่าวหุ้นวิชั่นรายงาน บล. เคจีไอ ระบุ AMATA และ WHA มีผลการดำเนินงาน 9M67 ที่โดดเด่นในด้านยอดขายที่ดินแข็งแกร่ง (+18% YoY) การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนิคม ฯ (+57% YoY) และกำไร (+42 YoY) โดยปกติธุรกิจไตรมาสที่สี่เป็นช่วงพีคสุดของปี ดังนั้นคาดผลการดำเนินงานเข้าสู่ช่วงที่แข็งแกร่ง ขณะที่ ประมาณการของเราค่อนข้างอนุรักษ์นิยม โดยคาดยอดขายที่ดินปี 2568F ทรงตัว แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนิคม ฯ น่าจะยังคงแข็งแกร่งด้วยอัตราการเติบโตรายปีเป็นเลขสิบกลาง ๆ ช่วงปี 2567F-68F เนื่องจากมียอดขายที่รอการโอนกรรมสิทธิ์ (backlog) จำนวนมากรอรับรู้เป็นรายได้ในปีถัดไป อย่างไรก็ดี เราคาด upside น่าจะมาจากการฟื้นตัวของยอดขายที่ดินนิคม ฯ จากเวียดนามหลังจากที่มีผู้นำรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารแล้ว ในท่ามกลางกระแสการลงทุนที่เป็นใจและอัตราการเติบโตกำไรดี เราแนะนำซื้อทั้ง AMATA และ WHA ประเมินราคาเป้าหมาย SOTP ที่ 34.00 บาทและ 6.60 บาท ตามลำดับ

การยื่นขอรับส่งเสริมการลงทุน (BOI) ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มต่อเนื่อง
         การยื่นขอรับส่งเสริมการลงทุนจาก BOI พุ่งขึ้น 42% YoY อยู่ที่ 7.22 แสนล้านบาทในช่วง 9M67 เทียบกับค่าเฉลี่ย 28% ต่อปีในช่วง 2564-66 โดยที่ อุตสาหกรรมลำดับต้น ๆ ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับยานยนต์ โครงสร้างพื้นฐาน และเทคโนโลยีดิจิทัล ขณะที่ นักลงทุนกลุ่มหลัก ๆ มาจากประเทศที่พูดภาษาจีนสื่อสาร อย่างเช่น จีน สิงคโปร์ และฮ่องกง

ยอดขายและโอนที่ดินแข็งแกร่งจนถึงปัจจุบัน
         ยอดขายที่ดินนิคม ฯ ของ Amata Corp (AMATA.BK, AMATA TB)* ถึงเป้าหมายปีนี้ไปแล้วที่ 2.018 พันไร่ (+68% YoY) ในช่วง 9M67 โดยปัจจุบัน ฝ่ายบริหารคาดยอดขายที่ดินทั้งปี 2567F จะอยู่ที่ 2.500 พันไร่ต่อปี ขณะที่ ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนิคม ฯ ของ AMATA เติบโตถึง 58% YoY ในช่วง 9M67 ส่วน WHA Group (WHA.BK, WHA TB)* มียอดขายที่ดินสูงเกือบ 1.800 ไร่ในช่วง 9M67 และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ 1.570 พันไร่ (+56% YoY) ทั้งนี้ ยอดขายและโอนที่ดินนิคม ฯ รวมใน 9M67 เติบโต 18% และ 57% YoY ตามลำดับ

เราคาดยอดขายที่ดินปี 2568F ทรงตัวแต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินน่าจะยังแข็งแกร่งต่อ
         เราประเมินยอดขายที่ดินนิคม ฯ ในปี 2567F-68F ที่ 2.50 พันไร่ต่อปีสำหรับ AMATA และ 2.50-2.60 พันไร่ต่อปีสำหรับ WHA โดยที่ upside น่าจะมาจากการฟื้นตัวของยอดขายที่ดินนิคม ฯ จากเวียดนามหลังจากที่ผู้นำของเวียดนามและสหรัฐอเมริกาได้รับการเลือกแล้ว ส่วนยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรวมอาจโต 14% ในปี 2567F และ 12% ในปี 2568 เนื่องจากมี backlog อยู่สูงมาก อีกทั้งมีความเป็นไปได้ที่จะขายสินทรัพย์เข้า REITs มากขึ้น หรือเอาบริษัทฯลูกเข้าตลาดในปีหน้า ในขณะที่ backlog ของ AMATA อยู่ที่ 1.96 หมื่นล้านบาท (ประมาณ 50% จะถูกบันทึกในปี 2568F) ส่วน WHA มี backlog ที่ 1.259 พันไร่ (ราว 4-5 พันล้านบาท) พร้อมอีก 904 ไร่อยู่ระหว่างทำหนังสือแสดงเจตจำนง (Letters of intent) กรณีนี้น่าจะทำให้อัตราการเติบโตกำไรรวมเป็นเลขสองหลักที่ 18-20% ต่อปีในช่วงปี 2567F-68F

เร่งการลงทุนเพิ่มขึ้นเพื่อพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ ๆ
         AMATA อยู่ระหว่างพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ 2 แห่งที่เพิ่งได้ซื้อมา ได้แก่ อมตะซิตี้ ระยอง 2 (หนองละลอก) พื้นที่ 1.547 พันไร่ และ อมตะซิตี้ ชลบุรี 2 (บ้านบึง) พื้นที่ 2.213 พันไร่ (ขายได้แล้ว 40%) นอกจากนี้ AMATA วางแผนที่จะเริ่มพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่แขวง Namor ในสปป.ลาว โดยเน้นลูกค้าหลักชาวจีน ทางด้าน WHA กำลังพัฒนา 6 นิคม ฯ โดยมีพื้นที่รวม 9.19 พันไร่ (6.79 พันไร่อยู่ในพื้นที่ EEC) ส่วนที่เวียดนาม WHA มีนิคม ฯ ในจังหวัด เหงะอาน (Nghe An) และอีก 3 แห่ง (2 แห่งในจังหวัด ทัญฮว้า (Thanh Hoa) และ 1 แห่งในจังหวัดกว่างนาม (Quang Nam)) ที่จะเปิดตัวในปีหน้า ทั้งนี้ บริษัทฯ แต่ละรายตั้งเป้าที่จะใช้จ่ายราว 5-6 พันล้านบาทต่อปีเพื่อการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในอีก5ปีข้างหน้า

กำไรรวม 9M67 โตถึง 42% YoY
         กำไรรวม 3Q67 ที่ลดลง 19% เนื่องจากบริษัทย่อยของ WHA มีผลการดำเนินงานอ่อนแอคือ WHA Utilities & Power (WHAUP.BK, WHAUP TB) ขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนและอีกทั้งมีต้นทุนภาษีพิเศษ สวนทางกับ AMATA ที่รายงานการฟื้นตัวแข็งแกร่งใน 3Q67 จากฐานต่ำ อย่างไรก็ดี รายได้และกำไรใน 9M67 เติบโตแข็งแกร่ง 25% YoY และ 42% YoY ตามลำดับ สอดคล้องกับการโอนที่ดินพุ่งขึ้น 57% YoY ในระหว่างสองบริษัทดังกล่าวข้างต้น WHA รายงานกำไรสุทธิแข็งแกร่งขึ้น 55% YoY เป็นเพราะยอดโอนที่ดินมากขึ้นด้วยอัตรากำไรที่สูงขึ้น ในขณะที่ไตรมาส 4 โดยปกติเป็นไตรมาสที่พีคสุดของปี ดังนั้นเราคาดผลการดำเนินงานที่กำลังจะถึงนี้แข็งแกร่ง

Valuation & Action
         ท่ามกลางกระแสการลงทุนที่เป็นใจและอัตราการเติบโตกำไรดี เราแนะนำซื้อทั้ง AMATA และ WHA ประเมินราคาเป้าหมาย SOTP ที่ 34.00 บาทและ 6.60 บาท ตามลำดับ ทั้งนี้ เราคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มนี้ที่ “มากกว่าตลาด ฯ” (Overweight)

Risks
         ความรวดเร็วในอัตราการเติบโต GDP, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ความรวดเร็วในการโอนที่ดินนิคม ฯและเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)