จับตาเทรนด์ Tokenization ในไทย ทางเลือกใหม่ของนักลงทุนสายอสังหาฯ

Tokenization คืออะไร และมีประโยชน์อย่างไร          Tokenization คือ การเปลี่ยนสินทรัพย์ (Asset) ให้กลายเป็นโทเคนดิจิทัลบนบล็อกเชน (Blockchain) โดยโทเคนเหล่านี้จะแทนสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของหรือผลประโยชน์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ เช่น หุ้นในโครงการ อัตราผลตอบแทน หรือสิทธิในการใช้ทรัพย์สิน เป็นต้น การโอนหรือแลกเปลี่ยนโทเคนเหล่านี้จะถูกบันทึกแบบกระจายศูนย์ (Distributed Ledger) ทำให้โปร่งใส ตรวจสอบได้ และลดต้นทุนการทำธุรกรรม ข้อดีของการ Tokenize สินทรัพย์ เพิ่มสภาพคล่อง (Liquidity): เมื่อมีการทำโทเคนสำหรับสินทรัพย์ซึ่งปกติอาจสภาพคล่องต่ำ (เช่น อสังหาฯ งานศิลปะ หรือสินค้าการเกษตร) โทเคนเหล่านี้สามารถซื้อขายได้ในตลาดรองดิจิทัลอย่างรวดเร็ว 24/7 มีผู้สนใจได้ทั่วโลก ลดข้อจำกัดในการเข้าถึง: นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงสินทรัพย์ที่เดิมทีต้องใช้เม็ดเงินลงทุนสูง หรือมีโครงสร้างซับซ้อน เช่น กองทุน Private Equity, กองอสังหาริมทรัพย์ในทำเลแพง หรืออื่น ๆ แบ่งหน่วยลงทุนได้: ผู้ถือโทเคนอาจถือแค่บางส่วนของสินทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องถือทั้งก้อน ซึ่งทำให้การลงทุนเปิดกว้างและกระจายความเสี่ยงได้สะดวกยิ่งขึ้น          ด้วยเหตุนี้ การ Tokenize จึงเป็นการเปิดโอกาสให้แก่สินทรัพย์ทางเลือก (Alternative Asset) เช่น อสังหาริมทรัพย์, สิทธิบัตร, ลิขสิทธิ์, งานศิลปะ และสินทรัพย์อีกหลายรูปแบบ ให้สามารถเข้ามาลงทุน และสามารถแลกเปลี่ยนได้อย่างคล่องตัวกว่าเดิม โดยเทรนด์การนำมาประยุกต์นี้เรียกว่า Real World Asset Tokenization หรือ การแปลงสินทรัพย์ในโลกให้อยู่ในรูปแบบโทเคน          โดยในประเทศไทยนั้น การทำ Tokenization ได้เริ่มมีการใช้กับโปรเจ็คต่างๆ ในการ สร้างเหรียญ Investment Token ที่รับรองโดย ก.ล.ต. ออกมาเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุน ในการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ มากขึ้นเรื่อยๆ ตัวอย่างของ Tokenization กับโปรเจ็คต่างๆในโลกนี้ 1) Real Estate Backed Tokenization อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวอย่างการใช้งานแรกๆ ของการนำมาประยุกต์ใช้งาน ซึ่งมีหลายตัวอย่าง เช่น RealT (สหรัฐอเมริกา): เป็นแพลตฟอร์มซื้อขายโทเคนที่อิงกับอสังหาริมทรัพย์ มีการแบ่งหน่วยบ้านหรืออาคารให้เป็นโทเคนบนบล็อกเชน Ethereum ผู้ซื้อโทเคนจะได้รับส่วนแบ่งค่าเช่า (Rental Income) ตามสัดส่วนที่ถือ AspenCoin (รีสอร์ทหรูใน Aspen): ออกเหรียญโทเคนเพื่อเป็นหลักฐานการถือสิทธิในโครงการรีสอร์ทระดับไฮเอนด์ โดยผู้ลงทุนสามารถรับผลตอบแทนจากการดำเนินงานของโรงแรมหรือรีสอร์ท Propy: แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บนบล็อกเชน เคยมีการขายบ้านหลังแรกโดยใช้ Smart Contract บนแพลตฟอร์มนี้ 2) IP Tokenization Intellectual Property (IP) หรือทรัพย์สินทางปัญญา เช่น ลิขสิทธิ์เพลง สิทธิบัตร สิ่งประดิษฐ์ ฯลฯ สามารถนำมา Tokenize เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและเปิดให้บุคคลภายนอกสามารถลงทุนในผลงานเหล่านี้ได้ ยกตัวอย่าง มีโปรเจกต์ที่เปิดขาย Token ที่อิงกับค่าสิทธิในการใช้งานเพลง (Music Royalties) ซึ่งเมื่อเพลงได้รับค่าลิขสิทธิ์ ผู้ถือโทเคนก็จะได้รับส่วนแบ่งตามสัดส่วน เช่น Nas แรปเปอร์ระดับตำนาน ได้นำเพลง “Ultra Black” และ “Rare” มาขายสิทธิรายได้ในรูปแบบโทเคน NFT บนแพลตฟอร์ม Royal โดยเปิดให้คนทั่วไปซื้อโทเคนในระดับต่าง ๆ (Gold, Platinum, Diamond) ซึ่งแต่ละระดับจะได้ส่วนแบ่งรายได้ (Streaming Royalties) ไม่เท่ากัน 3) Commodity-backed Tokenization สินค้าโภคภัณฑ์ (Commodities) เช่น ทองคำ น้ำมัน หรือผลิตภัณฑ์เกษตร สามารถถูก Tokenize เพื่อใช้แทน “สัญญา” หรือ “กรรมสิทธิ์” ในตัวสินค้า ตัวอย่าง: PAX Gold (PAXG): โทเคนที่อิงกับทองคำแท่งซึ่งฝากไว้อย่างปลอดภัยในห้องเก็บทองคำ ผู้ถือ 1 โทเคน = เป็นเจ้าของทอง 1 ออนซ์ และ Tether Gold (XAUT): คล้ายกันคือ เป็นโทเคนที่มีทองคำเป็นสินทรัพย์อ้างอิง ผู้ถือโทเคนถือสิทธิ์ทองคำในปริมาณที่แน่นอน 4) ตัวอย่างอื่นๆ ที่สามารถทำ Tokenization สำหรับสินทรัพย์ต่าง ๆ อีกมาก เช่น Art-backed Tokens: โทเคนที่ผูกกับมูลค่าของงานศิลปะระดับโลก ทำให้คนทั่วไปสามารถ “ร่วมถือครอง” ผลงานชิ้นเดียวในโลกได้ Carbon Credit Token: โทเคนที่สร้างขึ้นเพื่อเทรดเครดิตคาร์บอน ตอบโจทย์ธุรกิจที่ต้องการลดคาร์บอนไดออกไซด์ ช่วยเปิดตลาดให้โปร่งใสและมีประสิทธิภาพมากขึ้น Real Estate Tokenization ในประเทศไทย ทำไม Real Estate Tokenization ถึงเป็นที่น่าสนใจในประเทศไทย?          อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและส่วนใหญ่มีสภาพคล่องต่ำ นักลงทุนต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อ-ขาย และยังมีปัญหาด้านขั้นตอนเอกสารและค่าธรรมเนียม แต่เมื่อนำ Blockchain และ Smart Contract มาใช้ เราจะสามารถ: แบ่งหน่วยลงทุน: นักลงทุนทั่วไปที่มีทุนไม่มาก ก็สามารถลงทุนบางส่วนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ทำธุรกรรมเร็วขึ้น: ลดการพึ่งพาตัวกลาง (เช่น โบรกเกอร์ หรือตัวแทน) จึงลดค่าธรรมเนียมและขั้นตอนที่ซ้ำซ้อน เปิดตลาดรองขนาดใหญ่: มีตลาดรองสำหรับแลกเปลี่ยนโทเคนอสังหาฯ ได้ทั่วโลก 24/7 ทำให้ผู้ถือโทเคนสามารถขายหน่วยลงทุนได้ง่าย ไม่ต้องรอผู้ซื้อเงินหนาเพียงรายเดียว          ตัวอย่าง Investment Token สำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย Real X (1)          RealX หรือชื่อเต็ม RealX Investment Token (โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนเรียลเอ็กซ์) เป็นโทเคนที่ถูกพัฒนาโดยบริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด และได้บริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด เป็นผู้พัฒนาระบบเสนอขายโทเคน          RealX ถูกออกแบบมาเพื่อเป็นโทเคนที่มีสินทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือคอนโดในเครือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หมายความว่านักลงทุนรุ่นใหม่ที่สนใจการลงทุนในสินทรัพย์อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องมีเงินหลักล้านก็สามารถเริ่มลงทุนผ่านโทเคนนี้ได้ โดยเริ่มเพียงหลักร้อยบาท และทางบริษัทฯ ผู้ออกโทเคนก็ได้คัดสรรคอนโดที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองเพื่ออ้างอิงมูลค่าผลตอบแทนจากกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เข้ากับโทเคน          โทเคน RealX มีสินทรัพย์ค้ำประกันก็คือคอนโดในเครือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ 1.พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ (138 ห้อง) 2.พาร์ค ออริจิ้น พญาไท (123 ห้อง) 3.พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงศ์ (100 ห้อง)          ซึ่งคอนโดทั้ง 3 โครงการนี้ตั้งอยู่ใจกลางเมือง แถมผู้ถือโทเคน RealX ไม่จำเป็นต้องเสียเวลาดูแลคอนโดด้วยตัวเอง เพราะทางมีทีมงานคอยช่วยดูแลให้          จุดเด่นที่นักลงทุนน่าจะให้ความสนใจโทเคน RealX ก็คือเรื่องของผลตอบแทน ซึ่งทางทางบริษัทฯ ผู้ออกโทเคนก็ได้ระบุไว้ว่าผลตอบแทนจากการลงทุนจะมาจาก 2 ส่วน ได้แก่ ผลตอบแทนรายไตรมาสจากค่าเช่าสุทธิของคอนโดฯ ทั้ง 3 โครงการเป็นระยะเวลา 10 ปี นับจากเริ่มต้นโครงการ โดยในปีที่ 1–5 บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ที่อยู่ในเครือออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จะรับประกันรายรับสุทธิของโครงการที่ 4% 4.25% 4.50% 4.75% และ 5% ต่อปีของมูลค่าเสนอขายโทเคนดิจิทัลฯ ตามลำดับ ได้รับผลตอบแทนเป็นรายไตรมาสจากการทยอยจำหน่ายคอนโดทั้ง 3 โครงการในปีที่ 6–10 (รวมกรณีขยายอายุโครงการ) รวมกับผลตอบแทนรายไตรมาสจากค่าเช่าสุทธิ          *อย่างไรก็ตาม เนื่องจากการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลมีความเสี่ยง ผู้ออกโทเคนจึงได้เน้นย้ำว่าผลตอบแทนอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ Sirihub (2)          สิริ ฮับ โทเคน (SiriHub Token) เป็นโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนที่ออกโดย บริษัท เอสพีวี 77 จำกัด ภายใต้พระราชกำหนดการประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัล พ.ศ. 2561 และเสนอขายโทเคนดิจิทัลในตลาดแรกผ่าน บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล จำกัด ซึ่งเป็นผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล หรือ ICO Portal ที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. และจะเข้าจดทะเบียนซื้อขายในศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัล ได้แก่ บริษัท อีอาร์เอ็กซ์ จำกัด ซึ่งได้รับใบอนุญาตการประกอบธุรกิจเป็นศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลจากกระทรวงการคลังภายใต้การกำกับดูแลโดย ก.ล.ต. โดยมีโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน 2 กลุ่ม ได้แก่ SiriHubA และ SiriHubB สินทรัพย์อ้างอิง          กลุ่มอาคารสำนักงาน สิริ แคมปัส ซึ่งเป็นสำนักงานใหญ่ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โดยมีสัญญาเช่าระยะยาว 12 ปี ทำให้มีกระแสรายรับสม่ำเสมอ ส่วนแบ่งรายได้ ผู้ลงทุนจะได้รับส่วนแบ่งรายได้ทุกไตรมาส ในอัตราร้อยละ 4.5 ต่อปี สำหรับโทเคน SiriHubA และร้อยละ 8.0 ต่อปี สำหรับโทเคน SiriHubB และจะได้รับส่วนแบ่งจากรายได้ส่วนสุดท้าย จากการจำหน่ายทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดโครงการ 4 ปี Summer Point Token (Sum X) (3) เป็นเหรียญล่าสุดในประเทศไทย กำหนดวันจองซื้อในเดือน กุมภาพันธ์ 2568          โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนซัมเมอร์พ้อยท์ (Summer Point Token) เป็นโทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นสินทรัพย์อ้างอิง ซึ่งมีการออกและเสนอขายภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (“สำนักงาน ก.ล.ต.”) ของประเทศไทย และเป็นไปตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนวัตกรรมสินทรัพย์ดิจิทัลอย่างครบถ้วนและถูกต้อง โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนลำดับที่ 4 ของประเทศไทย ที่เสนอขายผ่าน Token X ผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่ได้รับความเห็นชอบจาก สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) มี ผู้ออกโทเคนดิจิทัล เป็น บริษัท เดอะ อิชชูเออร์ จำกัด (The ISSUER) บริหารอสังหาริมทรัพย์ โดย บริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) โดยมี ผู้ให้บริการระบบเสนอขาย โทเคนดิจิทัล (ICO Portal) คือ บริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด (Token X) อัตราผลตอบแทนทั้งโครงการเฉลี่ยต่อปี (IRR) เฉลี่ยร้อยละ 2 ต่อปี ตลอดอายุโครงการโทเคนดิจิทัล มูลค่าและจำนวนโทเคนดิจิทัล ที่เสนอขาย : มูลค่าการเสนอขายไม่เกิน 450,000,000 บาท โดยมีจำนวนโทเคนดิจิทัลที่เสนอขายไม่เกิน 900,000,000 โทเคน ราคาที่เสนอขาย : 50 บาท ต่อโทเคน มูลค่าการจองซื้อขั้นต่ำต่อครั้ง : มูลค่าจองซื้อขั้นต่ำ 500 บาท (1,000 โทเคน) จองซื้อ” Summer Point Token พร้อมกัน 24 กุมภาพันธ์ - วันที่ 14 มีนาคม 2568 โอกาสรับอัตราผลตอบแทนทั้งโครงการเฉลี่ยต่อปี 2%* เริ่มต้นเพียง 500 บาทเท่านั้น          โดยสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติม หรือ จองซื้อได้ที่ https://summerpointtoken.finance/  หรือ Application Token X (ดาวน์โหลดได้ที่ App Store หรือ GooglePlay) แหล่งอ้างอิง Bitkub (https://www.bitkub.com/th/blog/what-is-realx-be38886d69a) digital (https://spv77.digital/) Summerpoint Token ผู้เขียน สุทธิรัตน์ หาญพานิชย์ Head of Business Development, Token X