นักวิเคราะห์ฯ มองธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) ชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็น Sentiment บวกต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ AP และ SPALI เนื่องจากมีฐานะการเงินแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับกลุ่ม และมองเกณฑ์ดังกล่าวจะหนุนกำลังซื้อกลุ่มชนชั้นกลาง ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่ม โดย AP และ SPALI ถือว่ามีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เจาะกลุ่มเป้าหมายลูกค้าระดับกลางมากที่สุด
นายธนเดช รังษีธนานนท์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ พาย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการที่ธปท.ได้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว คาดเป็น Sentiment บวกต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) เนื่องจากมองเกณฑ์ดังกล่าวจะส่งผลดีต่อกลุ่มคนที่มีรายได้ปานกลาง ที่ต้องการจะมีอสังหาริมทรัพย์เพิ่ม ซึ่งสองบริษัทนี้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตรงกับกลุ่มเป้าหมายดังกล่าวมากที่สุด
อย่างไรก็ตามในแง่ของการรับรู้รายได้ หรือยอดขาย ที่จะมาจากการผ่อนเกณฑ์ LTV คาดว่าคงไม่เร็ว เนื่องจากมองธนาคารน่าจะไม่รีบอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งก็ต้องมาพิจารณาอีกว่า ผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนหรือไม่ และเศรษฐกิจเอื้อหรือไม่
“เราเห็นด้วยกับธปท. ที่ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV แม้จะชั่วคราว โดยมองเป็น Sentiment บวกต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ อย่าง AP และ SPALI ขณะที่การรับรู้รายได้คงไม่เร็วขนาดนั้น และธนาคารน่าจะไม่รีบร้อนอนุมัติสินเชื่อ” นายธนเดช กล่าว
บล.ฟิลลิป (ประเทศไทย) มองอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียมจะได้ประโยชน์เป็นหลัก และการไม่มีเงินดาวน์จะทำให้เกิดการเก็งกำไรคอนโดเพิ่มมากขึ้น เป็นดีมานด์ที่บวกเพิ่มขึ้นมามากกว่าแนวราบ
ทางฝ่ายฯแนะนำ “ซื้อ” ORI ราคาพื้นฐาน 3.58 บาท, SPALI ราคาพื้นฐาน 19.50 บาท, SIRI ราคาพื้นฐาน 1.98 บาท AP ราคาพื้นฐาน 10.50 บาท
ทางด้านกลุ่มธนาคารถึงแม้ว่า ธปท. อาจจะมีการผ่อนเกณฑ์ LTV แต่ทางธนาคารอาจจะยังปล่อยกู้อย่างระมัดระวังอยู่เนื่องจาก NPL ยังคงอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตามน่าจะกระตุ้นความต้องการสินเชื่อเพิ่มมากขึ้นได้ มองว่าธนาคารที่มีสัดส่วนสินเชื่อบ้านสูง อย่าง SCB ราคาพื้นฐาน 124 บาท, TTB ราคาพื้นฐาน 2.18 บาท, KTB ราคาพื้นฐาน 22.50 บาท และ KBANK ราคาพื้นฐาน 166 บาท จะเป็นธนาคารที่ได้ประโยชน์มากที่สุด
บล.กสิกรไทย มอง AP เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ที่สร้างยอดขายรอโอน (presales) สูงสุด โดยได้รับการสนับสนุนจากโครงการในมือมากกว่า 180 โครงการ ในทำเลที่ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองหลักในทุกประเภทผลิตภัณฑ์และทุกกลุ่มลูกค้า อีกทั้งมีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับปี 2568 AP มีแผนเปิดตัวโครงการมูลค่าราว 65,000 ล้านบาท และตั้งเป้าหมาย presale ที่ระดับ 55,000 ล้านบาท เติบโตประมาณ 17.6%
บริษัทมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำเพียง 0.7 เท่า สร้างความได้เปรียบด้านต้นทุนการพัฒนาและสภาพคล่อง
ผู้บริหารมีประสบการณ์สูง มีการบริหารงานที่ดี ปรับตัวได้เร็ว และสามารถสร้างความได้เปรียบเมื่อมีโอกาสและลดความเสี่ยงเมื่อตลาดผันผวน
ปัจจุบันราคาหุ้นซื้อขายที่อัตราส่วนราคาต่อกำไรและราคาต่อมูลค่าทางบัญชีที่ไม่สูง พร้อมให้ผลตอบแทนเงินปันผลที่ดี
สำหรับสาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีดังนี้
- กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
- การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569
