หุ้นวิชั่น – ทีมข่าวหุ้นวิชั่นรายงาน บล.ดาโอ คงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN และราคาเป้าหมายปี 2025E ที่ 62.00 บาท อิง SOTP โดยแบ่งเป็นธุรกิจหลัก = 61.00 บาท อิง DCF (WACC 8.1%, Terminal Growth 2.0%) และธุรกิจ Residential =1.00 บาท อิง Forward PER กลุ่มอสังหาฯ ที่ 6.0x โดยเรามีมุมมองเป็นกลางต่อการประชุมนักวิเคราะห์เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา เพราะเป้าหมายเป็นไปตามที่เราคาดไว้ โดย
1) ผู้บริหารคาดปี 2025Eรายได้รวมจะเพิ่มขึ้น 5-7% YoY (เราคาด +6%) จากรายได้ค่าเช่าที่ +5% YoY, โรงแรมที่ +9% YoYและ Residential ทรงตัว YoY 2) แผนการเปิดศูนย์ฯ ปี 2025E ที่ Central North Ville เปิด 2Q25E และ The Central พหลโยธิน เปิด 4Q25E ส่วนปี 2026E ที่ Central ขอนแก่น แคมปัส เปิด 2Q26E และภูเก็ตมีเพิ่มพื้นที่ Luxury zone 20,000 ตร.ม. เปิด 3Q26E ส่วนปี 2027E ที่ Siam Square เปิด 3Q27E
และพระราม 9 เปิด 4Q27E
และ 3) อัปเดตโครงการ Dusit Central Park (CPN ถือใน Office 100%,Retail 85%, Residential 30%, Hotel 30%) โดยจะเปิดเดือน ส.ค. 25 ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้วมากกว่า
85% (เท่ากับค่าเฉลี่ยของการเปิดศูนย์ฯ ปกติ) ส่วน Office มีผู้เช่าแล้วราว 40% และรอตัดสินใจอีก20% ซึ่งคาดว่าสิ้นปี 2025E จะขึ้นไปที่ 80%
เราคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2025E อยู่ที่ระดับ 1.72 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น +3% YoY จากการเปิดศูนย์ฯ เพิ่มที่โครงการ Central Park (3Q25E) และจังหวัดกระบี่ (ต.ค. 25) ขณะที่เราคาดกำไรปกติ1Q25E จะเพิ่มขึ้น YoY จากนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น แต่จะลดลง QoQ จากรายได้อื่นที่ลดลงราคาหุ้นเพิ่มขึ้น +2%/+5% ในช่วง 1 และ 3 เดือนที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับ SET จากกำไร 4Q24 ที่ดีกว่า
คาด ประกอบกับราคาหุ้นลงมาซื้อขาย 2025E EV/EBITDA เพียง 9.8x เทียบเท่า -1.75SD below 9-yr average EBITDA
- Event: Analyst meeting
❑ มีมุมมองเป็นกลางจากการประชุมเพราะเป้าหมายเป็นไปตามที่เราคาดไว้ เรามีมุมมองเป็นกลางต่อการประชุมนักวิเคราะห์เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา (21 มี.ค.) เพราะเป้าหมายเป็นไปตามที่เรา คาดไว้โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้
1. ผู้บริหารให้เป้าการเติบโตปี 2025E โดยคาดรายได้รวมจะเพิ่มขึ้น 5-7% YoY (เราคาด +6%)จากรายได้ค่าเช่าที่ +5% YoY จากการเปิด 2 ศูนย์ฯ, โรงแรมที่ +9% YoY จาก Occ rate ที่จะเพิ่มขึ้นได้ต่อเนื่อง และ Residential ทรงตัว YoY โดยจะเปิด 10 โครงการเท่ากับปีก่อน แต่จะเป็นแนวราบ 60% และคอนโด 40% ซึ่ง GPM จะลดลงเพราะแนวราบมี GPM น้อยกว่าคอนโด
2. แผนการเปิดศูนย์ฯ ปี 2025E มี 2 แห่ง คือ Central North Ville (แทนที่เซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์) เปิด 2Q25E และ The Central พหลโยธิน เปิด 4Q25E ส่วนปี 2026E มี 2 แห่งที่ Central ขอนแก่น แคมปัส (แห่งที่ 2 ที่ขอนแก่น) เปิด 2Q26E และภูเก็ตมีเพิ่มพื้นที่ Luxury zone 20,000 ตร.ม. เปิด 3Q26E ส่วนปี 2027E จะเปิด 2 แห่งที่ Siam Square เปิด 3Q27E และพระราม 9 เปิด 4Q27E
3. The Central ที่จะเปิดใกล้ Central ลาดพร้าว แค่ 1 สถานี ทาง CPN คาดว่าจะมีหลายแบรนด์ใหม่ๆ เข้ามามากขึ้นเพราะปัจจุบันที่ Central ลาดพร้าวพื้นที่เต็มแล้ว และยังอยู่ระหว่างการต่อสัญญาอยู่
4. อัปเดตโครงการ Dusit Central Park (CPN ถือใน Office 100%, Retail 85%, Residential 30%,Hotel 30%) โดยจะมีการเปิดศูนย์การค้าและ Office ในเดือน ส.ค. 25 โดยพื้นที่เช่าจะอยู่ที่ 4.3-4.4 หมื่นตร.ม. ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้วมากกว่า 85% (เท่ากับค่าเฉลี่ยของการเปิดศูนย์ฯ ปกติ) ส่วนOffice มีพื้นที่ 6 หมื่นตร.ม. ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้วราว 40% และรอตัดสินใจอีก 20% ซึ่งคาดว่าสิ้นปี 2025E จะขึ้นไปที่ 80% โดยค่าเช่าเท่ากับค่าเฉลี่ย Grade A (1,000++ บาทต่อตร.ม.)
5. มี 4 โครงการที่จะ renovate ใช้งบ 10,000 ล้านบาท ที่ปิ่นเกล้า (เปิด ก.ย. 25), แจ้งวัฒนะ (พ.ย.25), เชียงใหม่แอร์พอร์ต (1Q26E) และ บางนา (3Q26E)
6. เป้าหมายการเติบโตใน 5 ปีข้างหน้า (2025E-2029E) จะมีรายได้ CAGR ที่ +10% โดยจะขยายพื้นที่เช่า (NLA) ปีละ 1 แสนตร.ม. และโรงแรมจะเพิ่มอีก 1,000+ ห้อง จากปัจจุบันที่ 1,681 ห้อง นอกจากนี้ Residential จะโตได้ปีละ +10% ด้าน Office จะเพิ่มเป็นมากกว่า 5 แสนตร.ม. จาก ปัจจุบันที่ 3 แสนตร.ม. ส่วน CAPEX ใน 5 ปีอยู่ที่ 1.2 แสนล้านบาท เป็นไปตามเป้าที่เคยบอกไว้
❑ คงประมาณการกำไรสุทธิปี 2025E, คาดกำไร 1Q25E จะโต YoY/QoQ ได้จากนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น เราคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2025E อยู่ที่ระดับ 1.72 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น +3% YoY จากการเปิดศูนย์ฯ เพิ่มที่โครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค (3Q25E) และจังหวัดกระบี่ (ต.ค. 25) ขณะที่เราคาดว่าแนวโน้มกำไรปกติ 1Q25E จะเพิ่มขึ้น YoY จากนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น แต่
จะลดลง QoQ จากรายได้อื่นที่ลดลง
- Valuation/Catalyst/Risk
ราคาเป้าหมายปี 2025E ที่ 62.00 บาท อิง SOTP โดยแบ่งเป็น ธุรกิจหลัก = 61.00 บาท อิง DCF(WACC 8.1%, Terminal Growth 2.0%) และธุรกิจ Residential = 1.00 บาท อิง Forward PER กลุ่มอสังหาฯ ที่ 6.0x ด้าน Valuation ลงมาซื้อขาย 2025E EV/EBITDA เพียง 10.0x เทียบเท่า -1.75SDbelow 9-yr average EBITDA แต่มีความเสี่ยงจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่น้อยกว่าคาด ประกอบกับมีกำลังซื้อที่ลดลงมากกว่าคาด รวมถึงยอดโอนคอนโดที่ต่ำกว่าคาด
